Problem długiego uchwalania nowych planów miejscowych (co doprowadziło do tzn. chaosu „WZ-tkowego”), blokowania części terenów z  obowiązującymi aktami z faktu na ich przestarzałość (np. akty uchwalone na początku lat 2000- nych) i rozpoczynanie nowych procedur utrudniających, a nawet uniemożliwiających uzyskanie pozwoleń na budowę to rzeczywistość, w której obracają się urzędnicy, właściciele działek i firmy  inwestycyjne.

Powiedzmy sobie jasno – założenia do aktualnie trwającej nowelizacji ustawy o planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym są pozytywne i konieczne do wdrążenia. Ustawodawca  informuje, że celem jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania,  uproszczenie procedur, a także poprawa ładu przestrzennego. Wprowadzenie planów ogólnych, nowego narzędzia planistycznego mającego zastąpić studium uwarunkowań, będzie miało realny  wpływ na przestrzeń, ponieważ będzie stanowić akt prawa miejscowego. W skrócie oznacza to, że  w przeciwieństwie do studium, które miało charakter wyłącznie kierunkowy, od dnia wejścia w  życie planów ogólnych każda decyzja o warunkach zabudowy czy lokalizacji inwestycji celu  publicznego będzie musiała być z nimi niezaprzeczalnie zgodna. Będzie miało bezpośredni wpływ  na prowadzenie działalności deweloperskiej i na realizację nowych inwestycji mieszkaniowych, a  jeśli narzędzie te zostanie sporządzone w sposób efektywny może przynieść również liczne  korzyści, chociażby uproszczenie procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę. Problemem jest  natomiast czas, jaki ustawodawca założył na wprowadzenie tak szerokiej reformy oraz realia działania samorządu gminnego, związane chociażby z wymogami budżetowymi czy  zamówieniami publicznymi. 

W chwili obecnej gminy mają już tylko rok na zakończenie sporządzania i uchwalenie planów  ogólnych, które mają wprowadzić szereg zmian w tym m.in. wytypować strefy planistyczne. Będą  one stanowiły nową podstawę w ustalaniu przeznaczeń/kierunków zagospodarowania wszystkich  działek oraz będą miały określone podstawowe parametry urbanistyczne takie jak wysokość  zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej i powierzchni zabudowy. Nie są to nowe  pojęcia w świecie planistycznym, jednak biorąc pod uwagę fakt, iż przed z ich wyznaczeniem  należy przeprowadzić na szeroką skalę analizy uwarunkowań, zaktualizować dane przestrzenne,  których często gminy (zwłaszcza te mniejsze) nie mają od razu pod ręką oraz przeprowadzić  sprawne konsultacje społeczne, aby wytypować aktualne kierunki sytuacja zaczyna komplikować  się. I niestety nie jest to koniec, ponieważ kropką nad „i” jest fakt, iż wyniki prac urbanistów  powinny pokrywać się z celami zawartymi w strategiach gmin co oznacza, że często muszą oni  pracować jednocześnie nad dwoma złożonymi dokumentami, które będą stanowiły fundament  każdego planistycznego dokumentu wydawanego lub uchwalanego dla działek. 

A teraz trochę statystyki. Z uwagi chociażby na ograniczoną dostępność profesjonalistów, którzy  mogą przygotować miejscowe plany ogólne dla wszystkich polskich gmin, ale jednocześnie pełnić  dotychczasowe obowiązki sytuacja staje się nieciekawa. Ostatnia ustawa o planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym, która dyktowała dotychczasowy system została uchwalona w 

2003 roku. Zawężając uwagę do sytuacji planistycznej w Warszawie daje to nam ok. 22 lata pracy  urzędników, urbanistów, którym w tym czasie udało się uchwalić 381 miejscowych planów  obejmujących ok. 46,5% powierzchni stolicy. Kolejne 23% powierzchni miasta obecnie czeka na akty planistyczne, ponieważ są one na różnych etapach opracowań. Oznacza to, że po ponad 20  latach stałego systemu planistycznego, który oczywiście na rok 2003 również był rewolucją i  niewiadomą, Warszawa posiada szczegółowe plany zagospodarowania dla lekko ponad 46%  powierzchni miasta. No ale plany miejscowe nie stanowią odpowiedników dla planów ogólnych,  w końcu ten ma zastąpić studium! Przyjrzyjmy się zatem harmonogramie prac nad nowych  studium uwarunkowań dla m. st. Warszawy. Jak możemy dowiedzieć się na stronie urzędu prace  nad tym dokumentem rozpoczęto już w 2018 roku jako odpowiedź na liczne opinie, że stare  studium, mimo kilku poprawek nie spełnia roli najlepszego fundamentu planistycznego dla tak  dynamicznie rozwijającego się miasta jak Warszawa. Ciągle rozwijająca się wizja przyszłości  miasta, nowe cele, priorytety czy inwestycje takie jak chociażby budowa nowych linii metra spowodowały, że Warszawa potrzebowała nowego studium. Miało ono wyznaczyć kierunki  rozwoju Warszawy do 2050 roku, określić główne wytyczne dla zabudowy, terenów zieleni,  organizacji funkcjonalnej miasta, układu komunikacji czy ochrony zabytków. Od rozpoczęcia prac  minęło 7 lat (6 lat do ogłoszenia rewolucyjnej nowelizacji), w tym czasie urbaniści zdążyli  przeprowadzić szereg analiz, prac koncepcyjnych, projektowych, zebrać i wypracować  kompromisy w kwestii uzgodnień z wieloma organami mającymi wpływ na tkankę przestrzenną  miasta i w końcu udało się wyłożyć do publicznego wglądu projekt nowego studium na Warszawy!  Tylko po to, aby uruchomić proces zbierania uwag do przedstawionej propozycji i ogłosić, że urząd  podjął decyzję o porzuceniu prac nad tych dokumentem, aby skupić się na… Planie ogólnym.  Powód? Czas, a właściwie jego brak, aby móc dokończyć wieloletnią pracę urbanistów i w spokoju  skupić się nad nowelizacją.  

Cały ten „historyczny” wątek nie ma celu wbijania szpilki w urzędników, sugerowaniu, że ci mogą  pracować za wolno. Jednak historia, nawet ta nie tak bardzo odległa pokazuje jak bardzo  czasochłonna jest praca tych, których my nigdy nie widzimy, kiedy rozmawiamy o kształtującej się przestrzeni wokół nas, a to oni na co dzień muszą mierzyć się z niekiedy absurdalnymi  wyzwaniami. Oczywiście ktoś może powiedzieć, że zawsze da się lepiej lub szybciej, może i nawet  lepiej i szybciej, jednak realia są takie, że w sytuacji kiedy ok. 6 lat urzędnikom największego  miasta w Polsce zajmują prace nad dotychczasową podstawą planistyczną i wypracowanie  pierwszego projektu studium z pewnością ci sami pracownicy dadzą radę sprawnie i efektywnie  sporządzić, skonsultować i uchwalić nowy dokument czyt. plan ogólny w półtora roku. To brzmi  jak dobry plan. I dlatego też mimo iż od wejścia w życie nowelizacji minęło pół roku niemalże każda  grupa „odbiorców” - urzędnicy, urbaniści, firmy deweloperskie i inne instytucje jak nigdy mówią  jednym głosem postulując o wydłużenie okresu sporządzania nowego narzędzia planistycznego.  Czy tak się stanie? Czas pokaże.  

Obecny stan prawny w obszarze planowania przestrzennego stanowi pewnego rodzaju  kompromis, który nie wydaje się być zadowalający dla którejkolwiek z grup interesariuszy. Nowelizacja tego prawa jest potrzebna, a tym bardziej efektownie przeprowadzona nowelizacja  może stanowić początek naprawdę uzasadnionej zmiany na lepsze. Tylko czy konieczne jest to,  aby było to opracowywane pod taką presją czasu i w tak chaotyczny sposób? Wielu ekspertów  twierdzi, że do tak wielkoskalowych zmian potrzeba strategii przed podjęciem działań,  rzeczywistość jednak sugeruje, że takowej nie ma i nie było. Koniec końców jakich efektów  możemy oczekiwać po nowelizacji, która ledwo co weszła w życie, a już budzi takie wątpliwości – co najgorsze również ze strony urbanistów? Z jednej strony obecnie obowiązujący system  wymaga szybkiej nowelizacji, ale z drugiej czy robienie z tego wyścigu z czasem (również w  mediach) było aż tak konieczne? I pojawia się pytanie – to kto na tym najbardziej zyska?

Autorem_ką tekstu jest uczestnik_czka 1. semestru projektu nextgen: Lepiej zrozumieć rynek mieszkaniowy

Projekt jest współfinansowany przez Unię Europejską i wspierany przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawa, ZODIAK Warszawski Pawilon Architektury oraz Warszawski Instytut Bankowości.