Przyczyny wysokich cen nieruchomości w Polsce 

1. Brak odpowiedniej podaży 

Jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny mieszkań jest niedobór lokali  mieszkalnych w stosunku do potrzeb rynkowych. Choć w Polsce od lat notuje się wzrost  liczby inwestycji deweloperskich, to nadal daleko nam do zapewnienia wystarczającej  liczby mieszkań. Według danych Eurostatu liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce jest niższa niż w wielu krajach Europy Zachodniej, co świadczy o strukturalnym  deficycie lokali. 

2. Koszty budowy i materiałów 

Ceny materiałów budowlanych w ostatnich latach poszybowały w górę, głównie za sprawą inflacji, zakłóceń łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów zarówno wydobycia  surowców, jak i kosztów energii. Do tego dochodzą rosnące koszty pracy w budownictwie,  wynikające z niedoboru wykwalifikowanych pracowników. Efekt? Deweloperzy muszą  podnosić ceny, aby utrzymać rentowność. 

3. Polityka kredytowa 

Przez lata stosunkowo łatwy dostęp do kredytów hipotecznych napędzał popyt na nieruchomości, co w połączeniu z ograniczoną podażą winduje ceny. Wprowadzenie  programów takich jak "Rodzina na swoim" czy "Mieszkanie dla młodych" często zamiast  pomagać, dodatkowo stymulowało wzrost cen poprzez sztuczne pobudzanie popytu. 

Jest to jedno z podstawowych praw ekonomii, zgodnie z którym sztuczne zawyżanie  popytu w oczywisty sposób doprowadzi do wzrostu cen danego dobra. Zakładając  oczywiście, że w tym samym okresie znacząco nie zostanie zwiększona podaż.

Niestety coroczna liczba oddawanych mieszkań, tnz. nowo powstałych jest niestała i pomimo niektórych „lepszych” lat, nie można zauważyć jednoznacznej tendencji  wzrostowej. Niedawne zaostrzenie polityki kredytowej wprawdzie zmniejszyło dostępność finansowania, ale problem cen nadal pozostaje. 

4. Wpływ inwestorów 

Coraz więcej mieszkań w Polsce jest kupowanych przez inwestorów, zarówno krajowych,  jak i zagranicznych. Dla wielu z nich, nieruchomości są formą lokaty kapitału, co dodatkowo ogranicza dostępność lokali dla zwyczajnych, przeciętnych kupujących.  Szczególnie w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, duży udział  transakcji inwestycyjnych destabilizuje rynek, co bardzo często widać już na pierwszy rzut  oka. 

5. Problemy urbanistyczne 

W Polsce proces uzyskiwania pozwoleń na budowę jest czasochłonny i skomplikowany,  co wydłuża czas realizacji inwestycji oraz podnosi koszty. Brakuje także spójnej polityki  urbanistycznej, która umożliwiłaby rozwój taniego i dostępnego budownictwa  mieszkaniowego. 

6. Ograniczenia biurokratyczne, ekologiczne i brak dostępności gruntów  inwestycyjnych 

Rosnące wymogi budowlane, w tym te związane z ekologią i efektywnością energetyczną  budynków, podnoszą koszty realizacji inwestycji. Chociaż długoterminowo przynoszą one  korzyści w postaci oszczędności energii i zmniejszenia emisji, to na etapie budowy  stanowią znaczne obciążenie finansowe. Dodatkowo, w dużych miastach takich jak Warszawa czy Wrocław, problemem jest ograniczona dostępność gruntów  inwestycyjnych. Wysoka konkurencja o najlepsze lokalizacje prowadzi do drastycznego  wzrostu cen działek, co ostatecznie przekłada się na wyższe koszty mieszkań.

Jak Polska wypada na tle innych krajów? 

W porównaniu z wieloma krajami Europy, Polska ma stosunkowo niski poziom wynajmu  mieszkań jako formy zamieszkania. Według danych Eurostatu, w Niemczech ponad 50% populacji wynajmuje mieszkania, podczas gdy w Polsce ten odsetek wynosi  zaledwie ok. 16%. Dążenie Polaków do posiadania mieszkania na własność generuje  dodatkowy popyt, podbijając ceny. 

Warto jednak zauważyć, że problem wysokich cen mieszkań nie jest wyłącznie polską  specyfiką. W takich miastach jak Paryż, Londyn czy Amsterdam mieszkania są nieosiągalne dla przeciętnego obywatela, a rynki te zmagają się z podobnymi  wyzwaniami, w tym inwestorami zagranicznymi czy niedoborem lokali. Różnica polega  jednak na istnieniu rozwiniętych systemów wspierających wynajem oraz lepszej polityki  mieszkaniowej w wielu krajach Europy Zachodniej. 

Propozycje rozwiązania problemu 

1. Rozwój budownictwa komunalnego i spółdzielczego 

Jednym z najskuteczniejszych sposobów na obniżenie cen mieszkań jest rozwój  budownictwa komunalnego i spółdzielczego. W krajach takich jak Austria czy Dania  mieszkania tego typu stanowią znaczny odsetek rynku, co pozwala na stabilizację cen  oraz zapewnienie dostępu do taniego lokum dla mniej zamożnych obywateli. Ważne by rozwój tego rodzaju budownictwa nie prowadził do powstawania zamkniętych  enklaw wewnątrzkulturowych, będących często siedziskiem patologicznych zjawisk  społecznych oraz negatywnie oddziaływujących na całość społeczeństwa. 

2. Reforma systemu planowania przestrzennego 

Skrócenie czasu wydawania pozwoleń na budowę oraz uproszczenie procedur  biurokratycznych mogłoby przyspieszyć realizację inwestycji. Dodatkowo należy stworzyć  zachęty dla deweloperów do budowy tańszych lokali, np. poprzez ulgi podatkowe. 

3. Kontrola najmu krótkoterminowego 

Wprowadzenie regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego, tak jak ma to miejsce w Barcelonie czy Berlinie, mogłoby ograniczyć wykupywanie mieszkań pod wynajem  turystyczny i przywrócić je na rynek dla stałych mieszkańców. 

4. Wsparcie dla najemców 

Rozwinięcie systemów wsparcia dla osób wynajmujących mieszkania, takich jak dopłaty  do czynszu czy programy wynajmu socjalnego, mogłoby zmniejszyć presję na zakup  nieruchomości.

5. Opodatkowanie spekulacji 

Wprowadzenie podatku od pustostanów oraz dodatkowego opodatkowania zakupu  kolejnych nieruchomości mogłoby ograniczyć spekulacyjny popyt i sprawić, że więcej  mieszkań trafi na rynek. 

Podsumowanie 

Wysokie ceny nieruchomości w Polsce to problem wielowymiarowy, wynikający z ograniczonej podaży, rosnących kosztów budowy, polityki kredytowej oraz spekulacji  inwestycyjnych. Choć sytuacja w Polsce nie jest odosobniona, to brak spójnej polityki  mieszkaniowej dodatkowo pogłębia problemy. Rozwiązaniem mogłoby być  wprowadzenie reform wspierających budownictwo komunalne, uproszczenie procedur  biurokratycznych oraz kontrola rynku najmu. Kluczowe jest jednak, aby działania te były  podejmowane w sposób systemowy i długofalowy. Tylko wtedy możemy liczyć na realną  poprawę sytuacji na polskim rynku nieruchomości.

Autorem tekstu jest Tomasz Szymków, uczestnik 1. semestru projektu nextgen: Lepiej zrozumieć rynek mieszkaniowy

Projekt jest współfinansowany przez Unię Europejską i wspierany przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawa, ZODIAK Warszawski Pawilon Architektury oraz Warszawski Instytut Bankowości.