W tym myśleniu oczywiście znajduje się pewna logika, bowiem na mieszkanie najczęściej trzeba po prostu zarobić, to jest: osiągnąć odpowiedni poziom zamożności, który umożliwia zakup mieszkania. Piszę “najczęściej”, ponieważ w Polsce wciąż spory odsetek mieszkań jest przekazywany jako darowizna (15%), dziedziczony (11%) lub uzyskuje się do nich prawa przez uwłaszczenie (11%) (dane pochodzą z analizy Narodowego Banku Polskiego: Forsal, 2021). Warto nadmienić, że najwyższy wskaźnik darowizn mieszkań odnotowano wśród 10% najbogatszych Polaków. Wychodzi na to, że paradoksalnie im bogatszy jesteś, tym być może mniejsza szansa, że kupisz własne mieszkanie, tylko je otrzymasz od kogoś innego. Ale to temat na inną dyskusję.

Postawiona w tytule teza mówi o tym, że jesteśmy “społeczeństwem właścicieli”. Stwierdzenie to wynika z prostych danych liczbowych - 87% gospodarstw domowych stanowią mieszkania własnościowe. Dla Unii Europejskiej średnia kształtuje się na poziomie 67% (dane: Eurostat, 2022), co stawia Polskę w absolutnej czołówce europejskich krajów.

Powodów dla takiego stanu rzeczy można doszukiwać się, m.in. w charakterystyce społeczeństw europy środkowo-wschodniej. Jeśli spojrzymy na wykresy, to wśród pierwszych 10 krajów, których największy procent gospodarstw domowych stanowią mieszkania własnościowe, aż 9 to kraje byłego “bloku wschodniego”. W czasach PRL-u, mieszkania przydzielano głównie z zasobów państwowych. W samym 1978 roku wybudowano ponad ćwierć miliona mieszkań. Po 1989 roku dużą ich część sprywatyzowano po niskich cenach, co utrwaliło przekonanie, że lepiej mieć na własność. Poczuciu temu mogła sprzyjać również afera reprywatyzacyjna (lata 1990 - 2016), podczas której osoby zamieszkujące wcześniej kamienice należące do miasta, zostawały z dnia na dzień eksmitowane ze swoich mieszkań. 

Innym czynnikiem uzasadniającym wysoki odsetek mieszkań własnościowych wydaje się być niska świadomość ekonomiczna i finansowa Polaków. Jak wskazuje portal Bankier.pl (2015), powołujący się na Biuro Informacji Gospodarczej, zaledwie garstka naszych rodaków ma jakąkolwiek wiedzę na temat wartości pieniądza, natomiast duża część żyje na dorobku. Przede wszystkim jednak, obserwujemy w Polsce niską podaż mieszkań na wynajem. 

Główny Urząd Statyczny w 2011 podczas spisu powszechnego oszacował, że głównymi wynajmującymi mieszkania są gminy, a dopiero następnie osoby prywatne. Sam mechanizm wynajmu mieszkania przez samorządy jest procesem dość czasochłonnym, a kolejki osób oczekujących na przydział mieszkania jest przytłaczający. Portal PropertyNews donosił w 2023, że na przydział mieszkania od samorządu można czekać nawet od kilku do kilkunastu lat. Same warunki jakie należy spełnić, aby ubiegać się o najem lokalu od miasta Warszawy wydają się wyjątkowo surowe i mogą skutecznie eliminować potencjalnych lokatorów. A takich nie brakuje.

Grupą społeczną, która szczególnie polega na wynajmie mieszkań są studenci. Jak wynika z raportu Otodom (2024), lipiec i sierpień są miesiącami, w których najszybciej i najliczniej znikają ogłoszenia wynajmu mieszkania. Nic w tym dziwnego, bowiem są to miesiące poprzedzające początek roku akademickiego, a więc wzmożonych przeprowadzek do dużych miast. Mało którego studenta stać na zakup własnego mieszkania, z tego też powodu muszą polegać na wynajmie. Z drugiej stronie, jak wspomniałem wcześniej, podaż mieszkań na wynajem nie jest szczególnie rozpieszczająca, a popyt jest ogromny, co skutkuje rosnącymi cenami mieszkań na wynajem. A te są wyraźne, bowiem według danych Eurostatu Polska jest wiceliderem w Unii Europejskiej jeśli chodzi o wzrost cen nieruchomości - 14% r/r (stan na 2024 rok).

Mając na uwadzę powyższe informacje można wysnuć jeden wniosek - nie jest dobrze. Ale czy może być lepiej? Istnieje szansa na poprawę sytuacji mieszkaniowej i na odejście od modelu własnościowego w stronę modelu wynajmującego? 

Jak wspomniałem wcześniej, “fetysz” posiadania mieszkania na własność jest częściowo ugruntowany w postsocjalistycznej mentalności Polaków. Jest to charakterystyczne dla grup pokoleniowych baby boomers oraz X. Pokolenia młodsze, takie jak generacje Y (millenialsi) i Z cechują się większą mobilnością i elastycznością jeżeli chodzi o styl życia. Ceniony polski socjolog Zygmunt Bauman pisze o nowoczesnym pokoleniu jako o pokoleniu płynnym, które dostosowuje się do nowych wyzwań i stale zmieniających się warunków (2018). Można by stwierdzić, że pokolenie to nie tylko stawia czoło nowym wyzwaniom, co wręcz ich szuka. Taki stan rzeczy wynika, m.in. z otwarcia się Polski na świat za sprawą wejścia do strefy Schengen, czy udział w takich inicjatywach jak program Erasmus +, który zachęca studentów do zamieszkania na czas określony w innym kraju członkowskich UE. 

Co więcej, młode pokolenie chętniej kontestuje pewien normatyw społeczno-ekonomiczny ukonstytuowany przez starsze pokolenia, poprzez nawoływanie do skrócenia czasu pracy, podnoszenie problemu kryzysu klimatycznego, czy odkładanie decyzji o założeniu rodziny, co notabene również wynika m.in. z niekorzystnej sytuacji mieszkaniowej. Wszystko to, składa się na wizerunek młodych dorosłych, niepewnych swojej najbliższej przyszłości, ceniących wolność i wciąż poszukujących swojego miejsca na Ziemi. Mieszkanie na własność zdecydowanie nie pasuje do tej układanki i stoi w sprzeczności do tak dynamicznego stylu życia. 

Zainteresowanie kryzysem mieszkaniowym młodych ludzi odzwierciedlają, m.in. ich wybory polityczne. Poprzez “zainteresowanie kryzysem mieszkaniowym” mam na myśli wyrażanie swoistego sprzeciwu wobec prowadzonej przez elity polityczne tzw. “polityki mieszkaniowej” (włożyłem to stwierdzenie w cudzysłów, bowiem Jan Śpiewak z pewnością by zaprzeczył istnieniu jakiejkolwiek polityki mieszkaniowej). 

Partie, które szczególnie cieszą się poparciem młodych - to są: Konfederacja i Nowa Lewica oraz Razem - stanowczo opowiadają się przeciw wprowadzeniu przez parlament programu dopłat do kredytów, słusznie argumentując, że nie rozwiąże to problemu niskiej podaży, a jedynie wzmocni - i tak wysoki już - popyt na mieszkania. Kandydatka na prezydentkę Polski - Magdalena Biejat, oraz kandydat partii Razem - Adrian Zandberg, podkreślają potrzebę budowy mieszkań na tani wynajem przez samorządy. Stanowi to jeden z kluczowych punktów ich programu. Partie lewicowe są na tym polu szczególnie wiarygodne, bowiem to właśnie w miastach zarządzanych przez prezydentów tych opcji politycznych, to są między innymi Włocławek czy Dąbrowa Górnicza, rozwija się miejskie budownictwo na tani wynajem.

Kolejnym tematem na forum politycznym, który ma na celu rozwiązanie problemu wysokich czynszów i małej dostępności mieszkań jest kwestia podatku katastralnego, czyli podatku od drugiego lub trzeciego mieszkania. Politycy - głównie lewicowi, lecz nie tylko - podkreślają szkodliwy wpływ na rynek mieszkaniowy, tzw. “flipperów”, czyli osób kupujących mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, a następnie remontujących je i sprzedających w podwyższonych cenach. Podatek katastralny miałby powstrzymywać osoby prywatne przed posiadaniem zbyt wielu mieszkań, co uwolniłoby zasób mieszkaniowy i zwiększyło jego pule na rynku. W innym razie, z pewnością pozwoliłoby to na zasilenie skarbu państwa, i przeznaczenie funduszy zebranych w wyniku nałożonego podatku, na budowę mieszkań socjalnych lub wyremontowanie pustostanów i oddanie ich pod wynajem niskoczynszowy. 

Jest to polityka zgodna z tym, co mówią eksperci i organizacje społeczne zajmujące się problemem mieszkalnictwa. Uwolnienie pustostanów, budowa mieszkań na tani wynajem, walka z flipperami oraz koniec z dopłatami do kredytów, które bardziej niż przeciętnemu Polakowi pomagają bankom, to realne i potrzebne rozwiązania, które będą wspierać obywateli, zwłaszcza młodych, którzy chcą wynająć mieszkanie w dobrej cenie, także w dużym mieście (średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie w lipcu 2024 wynosiła ponad 5000 zł miesięcznie według raportu Otodom). 

Przyglądając się temu co zostało w tym tekście przedstawione, maluje nam się obraz raczej względnie optymistyczny. Młodzi-dynamiczni i mobilni, świadomi problemu i pragnący taniego wynajmu zamiast drogiej własności, która “usadziłaby” ich w jednym miejscu. Nie mam wątpliwości, że jeśli w Polsce ma się coś odmienić w kontekście “kultury posiadania” to właśnie teraz stoimy przed szansą na realną zmianę w tym aspekcie. Ostatnia dekada wskazuje na znaczące zmiany społeczne, które zachodzą w Polsce. Błyskawicznie postępująca sekularyzacja, wysoki wzrost poparcia dla związków partnerskich czy prawa do przerywania ciąży - to tylko kilka z wielu wskaźników, że polskie społeczeństwo ewoluuje i odchodzi od tradycyjnych modeli postsocjalistycznych. Oczywiście wyciąganie na tej podstawie wniosków, dotyczących modelu własnościowego mieszkań jest dość ryzykowne i brawurowe. Rodzi jednaki pewne nadzieje i pozwala optymistycznie spoglądać w przyszłość. W przyszłość, w której społeczeństwo właścicieli przemieni się w społeczeństwo wynajmujących.

Autorem tekstu jest Kacper Kunysz, uczestnik 1. semestru projektu nextgen: Lepiej zrozumieć rynek mieszkaniowy

Projekt jest współfinansowany przez Unię Europejską i wspierany przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawa, ZODIAK Warszawski Pawilon Architektury oraz Warszawski Instytut Bankowości.