Na pierwszy rzut oka oferta Airbnb wydaje się odpowiedzią na rosnące potrzeby turystyki. Z jednej strony umożliwia komfortowy pobyt w centralnych dzielnicach miasta, a z drugiej – dzięki dynamicznemu rozwojowi rynku, generuje imponujące zyski. Według raportu przygotowanego w czerwcu 2024 r. przez DELab UW i zleconego przez Urząd m.st. Warszawy, w stolicy 74% ofert dostępnych na platformach pochodzi od profesjonalnych gospodarzy, którzy dysponują portfelami kilkunastu, a nawet kilkuset mieszkań. Co więcej, tylko niewielka grupa – zaledwie 5% profili – odpowiada za ponad połowę przychodów i rezerwacji (sic!). Taki model biznesowy powoduje, że coraz częściej mamy do czynienia z sytuacją, w której lokal kupowany jest nie z myślą o zamieszkaniu, lecz jako aktywo inwestycyjne.

Wynajem krótkoterminowy, dzięki znacznie wyższym przychodom w porównaniu do tradycyjnego najmu długoterminowego, przyciąga uwagę inwestorów. W dzielnicach takich jak Śródmieście, Wola, czy Powiśle, gdzie popyt turystyczny jest najwyższy, właściciele mieszkań szybko przekonują się, że opłaca się oddać swoje lokale na krótkoterminowy wynajem. Tym samym mieszkania, które mogłyby służyć jako stałe miejsce zamieszkania dla mieszkańców, zamieniają się w maszyny do generowania zysków. W efekcie, oferta lokali na wynajem długoterminowy kurczy się, a ceny nieruchomości – zwłaszcza w atrakcyjnych, centralnych dzielnicach – rosną lawinowo. Efekt? Gentryfikacja, czyli wypieranie dotychczasowych mieszkańców do dalszych dzielnic miasta albo wręcz na przedmieścia i zamienianie zamieszkałych przez nich obszarów w miejsca przygotowane pod turystów. Stare kamienice z sąsiedzkimi społecznościami powoli przemieniają się w instagramowe kawiarnie a przy wejściach do budynków obserwujemy coraz więcej kłódek czekających na wpisanie kodu, którym gospodarz uprzednio podzielił się na platformie z krótkoterminowym wynajmem.

Opis ten nie jest już jedynie obrazem, który znamy z Barcelony, czy Lizbony – statystyki mówią same za siebie. W centralnych rejonach Warszawy 75% ofert krótkoterminowych znajduje się w promieniu zaledwie 5 km od stacji metra Centrum. To właśnie tutaj mieszkania stają się „walutą” w rękach profesjonalnych firm, które kierują się kalkulacjami zwrotu inwestycji, a nie potrzebą zaspokojenia lokalnego popytu na mieszkania. Takie podejście nie tylko napędza wzrost cen, ale również prowadzi do zaniku społecznego charakteru dzielnic – stali mieszkańcy ustępują miejsca agencjom i inwestorom, co stopniowo niszczy również więzi międzyludzkie oraz kulturową tożsamość miasta. 

Porównując Warszawę z innymi europejskimi miastami, nie sposób nie zauważyć różnic w podejściu do regulacji rynku najmu krótkoterminowego. We wspomnianych miastach, takich jak Barcelona czy Lizbona, wprowadzono już szereg restrykcyjnych przepisów, które mają na celu ograniczenie ekspansji platform typu Airbnb. Miasta te wdrożyły obowiązkowe rejestry, systemy licencyjne i mechanizmy egzekwowania przepisów, co pozwala lepiej kontrolować skalę wynajmu krótkoterminowego. Tymczasem Warszawa – mimo dynamicznego wzrostu tego sektora – wciąż nie wprowadziła kompleksowych regulacji, które pozwalałyby skutecznie zarządzać rynkiem najmu krótkoterminowego. Brakuje obowiązkowego rejestru, a kontrola nad rynkiem jest praktycznie nieefektywna. Decyzje właścicieli, którzy kupują mieszkania z myślą o wynajmie krótkoterminowym, pozostają poza zasięgiem organów miejskich, co potęguje ryzyko dalszej gentryfikacji i niedostępności mieszkań dla zwykłych mieszkańców.

Oczywiście, nie można pominąć pozytywnych aspektów działalności Airbnb. Platforma ta przyczynia się do rozwoju turystyki, tworzy nowe miejsca pracy i wzbogaca ofertę noclegową stolicy. Jednak warto zadać pytanie: czy koszt, jaki ponoszą mieszkańcy, nie jest zbyt wysoki oraz czy nie powinniśmy uczyć się od miast, które już z podobnym problemem się mierzą? Gdy centrum miasta zaczyna przypominać jedynie tymczasowy “hotel", a nie dom dla osób, które tu pracują, uczą się, czy po prostu na co dzień żyją, musimy się zastanowić, czy taki model rozwoju jest na dłuższą metę tym najlepszym.

Dlatego też apel do władz Warszawy jest jasny i nie do odroczenia. Konieczne jest wprowadzenie skutecznych regulacji, które pozwolą na równowagę pomiędzy interesami turystów, inwestorów i przede wszystkim mieszkańców. Obowiązkowy rejestr lokali wykorzystywanych na wynajem krótkoterminowy, system licencjonowania oraz egzekwowalne narzędzia kontrolne to tylko niektóre z rozwiązań, które mogłyby przeciwdziałać dalszej ekspansji tego sektora. Tylko dzięki takim działaniom możliwe będzie zahamowanie procesu gentryfikacji, który zagraża nie tylko spójności społecznej, ale i długofalowej dostępności mieszkań w stolicy. Uczmy się od innych europejskich miast i spróbujmy zachować autentyczny charakter Warszawy!

Autorką tekstu jest Gabriela Gombarczyk, uczestniczka 1. semestru projektu nextgen: Lepiej zrozumieć rynek mieszkaniowy

Projekt jest współfinansowany przez Unię Europejską i wspierany przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawa, ZODIAK Warszawski Pawilon Architektury oraz Warszawski Instytut Bankowości.